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Acheter une maison

Planifiez votre projet, du magasinage au déménagement

  • Déterminez le type de propriété qui convient à vos besoins… et à vos moyens!
  • Prévoyez toutes les dépenses que ça implique et votre capacité à y faire face.

Par où commencer : 9 incontournables

Avez-vous les moyens?

Si vous pensez faire l'achat d'une propriété, répondre honnêtement aux 2 questions suivantes est essentiel :

  • Avez-vous aujourd'hui assez d'argent pour acheter la propriété?
  • Aurez-vous la capacité financière, au cours des prochaines années, pour entretenir cette propriété et la conserver tout en gardant un rythme de vie convenable?

Utilisez au besoin l'outil de gestion budgétaire Mon budget ou l'outil Votre bilan financier personnel (PDF, 285 ko) - Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre..

Évaluer votre capacité d'emprunt

Afin d'évaluer le financement maximal que vous pouvez obtenir, toutes les institutions financières utilisent les ratios appelés « amortissement brut de la dette » ou ABD, et « amortissement total de la dette » ou ATD.

  • Selon l'ABD, vous ne devez pas consacrer plus de 32 % de vos revenus bruts au paiement de votre prêt hypothécaire, des taxes, du chauffage et de la moitié des frais de copropriété divise, s'il y a lieu.
  • Selon l'ATD, qui tient également compte du remboursement des dettes (prêts auto, cartes de crédit, etc.), vous ne devez pas consacrer plus de 40 % de vos revenus bruts au paiement de votre prêt hypothécaire.

En analysant votre bilan financier, votre conseiller ou votre représentant hypothécaire Desjardins vous aidera à évaluer votre capacité d'emprunt. Vous pouvez aussi estimer votre capacité d'emprunt en utilisant nos outils de calcul en ligne.

Conseils

  • Recherchez une maison dont la valeur est inférieure à votre capacité maximale d'emprunt. Vous serez ainsi en mesure d'assumer vos paiements, de parer aux imprévus financiers et de maintenir votre qualité de vie actuelle. Vous éviterez aussi bien des soucis financiers.
  • Établissez un budget réaliste en tenant compte de toutes les dépenses.
  • Considérez vos projets des prochaines années : enfants, rénovations, achat d'une automobile, voyages, etc.
  • Mettez en place une épargne systématique pour parer aux imprévus (réparation, perte d'emploi, etc.). Consulter aussi la section Protéger votre propriété et vos proches.

Avant d'acheter une maison, vous devez avoir accumulé une mise de fonds, soit une somme équivalant à un minimum de 5 %1 du coût d'achat ou de la valeur de la propriété recherchée. Le meilleur moyen d'accumuler votre épargne et votre mise de fonds minimale est l'épargne systématique, par exemple, dans un Compte Ép@rgne à intérêt élevé ou un compte d'épargne CELI.

Les dons familiaux, vos REER grâce au régime d'accession à la propriété ou RAP (maximum de 50 000 $ par couple), et certains programmes gouvernementaux ou municipaux peuvent aussi contribuer à votre mise de fonds. En savoir plus sur le RAP ou Régime d'accession à la propriété.

Consultez aussi la section Les sources de liquidités à votre disposition.

Épargner pour votre mise de fonds n'est pas tout! Vous devez aussi prévoir une somme équivalant à 3 % à 5 % du prix d'achat de la propriété pour les coûts additionnels suivants :

  • Frais d'inspection.
  • Frais de notaire ou d'avocat.
  • Taxes de vente pour une maison neuve.
  • Taxe de mutation immobilière (taxe de bienvenue au Québec).
  • Ajustement des taxes foncières.
  • Frais de déménagement.
  • Assurance habitation (obligatoire).
  • Frais pour les services comme la câblodistribution ou la téléphonie.
  • Coûts pour l'achat d'électroménagers.
  • Etc.

Besoin d'un coup de pouce financier?

Demandez à un conseiller de votre caisse si vous pouvez profiter de la Solution de remise en argent pour les frais de démarrage (maximum de 10 000 $).

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou Genworth (États-Unis), vous connaissez? Leur recours est obligatoire si le montant de votre mise de fonds se situe entre 5 % et 20 % du prix de la propriété.

Vous devez alors prendre une assurance prêt hypothécaire pour une somme se situant entre 0,60 % et 3,85 % du montant emprunté, selon le montant de votre mise de fonds. Cette assurance peut être financée par votre caisse qui s'occupera de présenter la demande d'assurance prêt hypothécaire à la SCHL ou à Genworth.

Maison neuve ou maison existante?

  • Plans – Achèterez-vous un plan à votre goût ou une maison qui n'est pas neuve et qui requiert quelques rénovations?
  • Prix – Le prix d'une propriété neuve est en moyenne plus élevé que celui d'une maison existante, en partie en raison des taxes de vente appliquées aux habitations neuves. Au Québec, le prix moyen d'une maison neuve est de 390 000 $2 comparativement à 270 000 $ pour une maison existante.
  • Taxes de vente – Elles sont applicables sur les habitations neuves seulement.
  • Garantie – En général, une garantie du constructeur est fournie pour les habitations neuves. Ce n'est pas le cas si vous décidez de construire vous-même votre habitation (autoconstruction).
  • Énergie – Les coûts en énergie sont généralement plus bas pour les constructions neuves, car les normes de construction récentes sont plus strictes.
  • Aménagement – Les coût liés aux travaux d'aménagement, comme le paysagement, sont habituellement plus importants pour les habitations neuves.
  • Entretien – Les coûts liés à l'entretien sont en général plus élevés pour les maisons existantes.

Maison unifamiliale, condo ou immeuble locatif?

Votre choix dépendra principalement de votre budget, du type d'investissement que vous voulez faire, de votre besoin d'intimité et de la taille de votre ménage (nombre de personnes). Voulez-vous une maison unifamiliale, un condo (copropriété indivise), une habitation à revenus, une maison préusinée? Souhaitez-vous vous autoconstruire? Pour chaque contexte, il y a des avantages, des inconvénients et parfois des exigences différentes en termes de financement.

Consultez la section Délimitez vos besoins et vos attentes.

La préautorisation de votre prêt hypothécaire est votre meilleur atout pour magasiner une maison. Demandez votre prêt hypothécaire préautorisé auprès d'un conseiller ou d'un représentant Desjardins.

Faire cette demande vous permet de :

  • connaître le montant maximal de votre futur prêt
  • connaître la valeur maximale de la maison que vous pouvez acquérir selon votre capacité d'emprunt et votre mise de fonds
  • faciliter votre planification budgétaire
  • commencer les négociations d'achat l'esprit tranquille
  • vous prémunir contre d'éventuelles hausses de taux d'intérêt (si votre taux est garanti).

Concrètement, vous recevrez un certificat qui :

  • affiche le prix maximal de la maison pour lequel vous vous qualifiez
  • ne révèle pas votre mise de fonds ni vos conditions d'emprunt
  • certifie le sérieux de votre démarche et votre capacité à acheter
  • simplifie vos échanges avec le courtier immobilier ou le vendeur de la propriété.

Conseil

Recherchez une maison dont la valeur est inférieure à votre capacité maximale d'emprunt. Vous serez ainsi en mesure d'assumer vos paiements, de parer aux imprévus financiers et de maintenir votre qualité de vie actuelle. Vous éviterez aussi bien des soucis financiers.

Utilisez au besoin l'outil de gestion budgétaire Mon budget - Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre. ou l'outil Votre bilan financier personnel (PDF, 285 ko) - Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre..

Prendre rendez-vous avec l'expert Desjardins

  • Est-ce une demande pour obtenir un prêt hypothécaire ou un refinancement?
  • Quel type de propriété désirez-vous acheter?
  • Prévoyez-vous faire des rénovations?
  • Désirez-vous une préautorisation?

En savoir plus sur les étapes d'une demande de prêt hypothécaire (PDF, 103 ko) - Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.

Voir la liste des documents requis (PDF, 96 ko) - Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.

Faites vos calculs à l'aide de nos simulateurs hypothécaires

Préparer la 1re rencontre

Votre première rencontre permettra de préciser et d'analyser votre projet. L'analyse portera plus précisément sur :

  • votre capacité de rembourser votre prêt
  • vos antécédents de crédit
  • votre situation financière actuelle (biens et emprunts)
  • la valeur et l'état de la propriété que vous prévoyez acheter ou rénover
  • les solutions pour bien répondre à votre projet.

Rencontrer l'expert de Desjardins pour faire votre demande

  • Bien cerner vos besoins.
  • Confirmer votre situation financière.
  • Obtenir les meilleures solutions pour bien répondre à votre demande.
  • Planifier les prochaines étapes.

Recevoir la décision

Une fois votre demande analysée, l'expert de Desjardins communiquera avec vous pour confirmer la décision.

Préparer la 2e rencontre

Fournir les renseignements suivants :

  • Date de prise de possession de votre propriété.
  • Nom du notaire qui officialisera votre achat.

Finaliser votre démarche avec l'expert Desjardins

  • Pour passer en revue
    • Modalités du financement (taux, protections d'assurance, versements, etc.)
    • Conditions pour le déboursement des sommes (état d'avancement des travaux de rénovation, factures, preuves, si applicables)
    • Protections et assurances
    • Gestion de votre épargne
  • Pour recevoir l'offre de financement officielle
  • Pour planifier les prochaines étapes

Réaliser votre projet

Pour concrétiser votre transaction

Communiquez avec votre notaire pour prendre rendez-vous et convenir des documents à préparer pour la signature des contrats.

Rénovations/construction ou autoconstruction

Communiquez avec l'expert de Desjardins au fil de l'avancement de vos travaux et confirmez la fin des travaux avec l'inspection finale.

Pour votre rencontre avec un conseiller Desjardins, ayez l'information ou les documents requis à portée de la main pour accélérer le processus de demande.

Vous faites une demande conjointe? Le coemprunteur doit également être présent.

Preuve de revenu

  • Avis de cotisation du gouvernement (ou feuillet T4 de la dernière année, si vous êtes salarié).
    et
  • Si vous êtes salarié : relevé de paie le plus récent.
    Si vous êtes à la retraite : document officiel démontrant les revenus obtenus.
    Si vous êtes travailleur autonome : annexe fiscale décrivant les revenus et dépenses des 2 dernières années.
    Si vous êtes un nouvel arrivant au Canada : des preuves supplémentaires à celles décrites ci-dessus pourraient être exigées afin de soutenir l'acceptation de la demande.
  • Si vous désirez acquérir un immeuble locatif : copie des baux en vigueur.
  • Si vous êtes propriétaire d'un immeuble locatif : annexe fiscale décrivant les revenus et dépenses des 2 dernières années.

Financement hypothécaire (pour l'achat d'une propriété)

  • Mise de fonds3
    • Si elle provient de votre épargne : états de compte des placements avec historique de 3 mois, si hors Desjardins.
    • Si elle provient d'un don : lettre de don signée par toutes les parties et copie de l'état de compte confirmant que le donateur détient les fonds.
    • Si elle provient de la propriété actuelle : offre d'achat de la propriété vendue dont les conditions (s'il y a lieu) sont respectées.
  • Achat d'une propriété existante
    • Offre d'achat acceptée et ses annexes.
    • Déclaration du vendeur.
    • Fiche descriptive de la propriété achetée.
    • Copie du contrat préliminaire si achat avec un constructeur ou un promoteur.
    • Plans ou soumissions des améliorations (achat avec rénovations).
  • Construction ou autoconstruction
    • Offre d'achat du terrain, acte de vente notarié ou compte de taxes foncières.
    • Copie du contrat préliminaire lorsque la construction s'effectue par un constructeur ou promoteur.
    • Plans et devis.
    • Soumissions et sommaire des coûts de construction (autoconstruction seulement).
    • Copie du permis de construction3.

Refinancement (propriété déjà acquise)

  • Compte de taxes foncières.
  • État de compte hypothécaire si financement hors Desjardins.
  • Factures, contrats ou soumissions concernant l'objet du financement3.

Pourquoi une assurance?

  • Pour protéger votre propriété et vos biens, l'assurance habitation Desjardins, est une protection de type « tous risques » qui couvre la plupart des événements accidentels de base comme : feu, vol, vandalisme, dommage dus au vent, etc.
  • Pour protéger votre famille et votre niveau de vie, l'Assurance prêt et l'Assurance prêt-marge Atout sont en mesure de couvrir le montant de vos emprunts en cas d'imprévu, de décès ou d'invalidité.

Consultez aussi les sections :

Planifier votre projet

Fouiller les sites immobiliers

Une fois votre capacité d'emprunt déterminée, vos besoins de futur propriétaire ciblés et votre préautorisation en poche, commencez la prospection de votre maison en consultant les sites immobiliers ou avec l'aide d'un agent immobilier. N'oubliez pas de lui poser des questions, par exemple, sur l'âge de la toiture, les coûts de chauffage, la conformité du foyer ou du poêle à bois en ce qui a trait aux exigences des compagnies d'assurance, l'âge des fenêtres et du chauffe-eau, les biens inclus dans le prix de la propriété, la raison du déménagement, le voisinage, les rénovations à faire, etc.

Vérifier le prix par rapport à la valeur marchande

Assurez-vous que le prix demandé reflète vraiment la valeur marchande de la propriété. Faites affaire avec un évaluateur agrée. L'évaluation municipale n'est pas un juste reflet de la valeur marchande actuelle d'une propriété. Elle sert à partager le fardeau fiscal d'une municipalité entre ses citoyens.

Commencer les négociations

Négociez avec le propriétaire en personne ou par l'intermédiaire du courtier immobilier. Les points de négociations les plus communs sont les conditions d'inspection, de financement et de vente de la propriété, ainsi que les inclusions, les exclusions et la date de prise de possession.

Faire une offre d'achat

  • Un conseiller juridique ou un notaire, ainsi qu'un agent immobilier, peuvent vous aider à présenter une offre d'achat.
  • Lorsque l'offre d'achat ou la contre-offre est acceptée et les conditions remplies, vous devez désigner un notaire (ou avocat en Ontario) pour conclure la transaction. Le vendeur doit fournir les titres de propriété et est aussi tenu de garantir à l'acheteur que la propriété est exempte de défauts majeurs qui la rendraient impropre à l'usage auquel on la destine.

Faire inspecter la maison

  • Assurez-vous de l'état de la propriété.
  • Vous pouvez obtenir l'aide d'un inspecteur en bâtiment. Ce professionnel interviendra cependant plus tard, quand vous aurez pris la décision de faire une offre d'achat. Le dépôt de son rapport d'inspection peut faire partie des conditions de l'offre d'achat.
  • Un rapport d'inspection négatif peut être un outil de plus pour vos négociations et pourrait même rendre la promesse d'achat nulle.

Obtenir le certificat de localisation

Assurez-vous d'obtenir le certificat de localisation à jour. C'est habituellement au vendeur de la propriété de produire ce certificat.

Obtenir le financement

Communiquez avec votre conseiller ou représentant hypothécaire Desjardins pour obtenir votre financement hypothécaire.

Finaliser la transaction

  • Réalisez toutes les étapes de la transaction par le notaire ou l'avocat désigné, incluant le chèque visé à l'ordre du notaire en fidéicommis que vous devez fournir.
  • Entendez-vous sur la date de prise de possession de la propriété.

Passez aux calculs

Consultez aussi

  1. La mise de fonds minimale pour les prêts hypothécaires assurés est de 10 % pour la partie du prix d'une habitation qui dépasse 500 000 $ et de 5 % pour la partie inférieure à 500 000 $.
  2. Selon la SCHL et Centrix, 2015.
  3. À fournir si disponible, mais non obligatoire lors de la 1re rencontre.

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